Giai đoạn bùng nổ của thị trường BĐS

Một vấn đề dĩ nhiên, bong bóng bắt đầu nổ tung trong năm 2007, vì việc bùng nổ xây dựng đã khiến nguồn cung quá dư thừa khiến giá không thể chống đỡ lâu hơn. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự trượt giá trong năm 2007 và 2008.

Chỉ khi bong bóng tạo ra động lực học giữ cho nó tự duy trì mãi, động lực học của sự phá sản cũng đang tự duy trì, mặc dù đi theo hai hướng trái ngược nhau. Khi giá giảm, nhiều chủ nhà đối mặt với sự tịch thu tài sản để thế nợ. Sự tăng lên này một phần là tự nguyện, một phần là không tự nguyện. Nó có thể là không tự nguyện, vì có những trường hợp nhiều người giữ lại nhà của họ, họ sẽ vay ngược lại cổ phiếu nếu họ không thể trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố hàng tháng. Khi giá nhà giảm làm mất giá trị chứng khoán, họ loại ra quyền chọn này.

Sự tịch thu tài sản để thế nợ tự nguyện diễn ra khi người ta nhận ra rằng họ nợ nhiều hơn giá trị ngôi nhà của họ, và quyết định bỏ mặc các khoản nợ có thế chấp. Trong những trường hợp mà một căn nhà được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị của khoản vay thế chấp thì những người sở hữu căn nhà đó có thể bỏ túi hàng trăm ngàn USD bằng cách đơn giản là bỏ mặc khoản vay .

Không chú ý đến nguyên nhân, số lượng người đối mặt với sự tịch thu tài sản để thế nợ làm tăng nguồn cung nhà trên thị trường. Trong quý 1 năm 2008, sự tịch thu tài sản để thế nợ tăng đến 2,8 triệu một năm (Realty Trac), gần 60% doanh số

nhà ở hiện hành trong quý. Tại những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, số lượng tài sản bị tịch thu để thế nợ thật sự đã vượt quá doanh số nhà ở hiện hành. Trong ảnh hưởng đó, bằng cách ép buộc nhiều sự tịch thu tài sản để thế nợ, giá thấp hơn dẫn đến sự tăng lên trong nguồn cung nhà ở.

Giống như một động lực nắm giữ nhu cầu. Trong suốt thời kì bong bóng căng ra, các tiêu chuẩn cho vay rất lỏng lẻo. Khi tỷ lệ vỡ nợ bắt đầu tăng lên trong năm 2006 và 2007, các ngân hàng bắt đầu thắt chặt các tiêu chuẩn và yêu cầu các khoản tiền đặt cọc lớn hơn. Sự thắt chặt nghiêm khắc nhất diễn ra trên thị trường làm giá sụt giảm thảm hại. Những người cho vay trên thị trường đòi hỏi khoản tiền đặt cọc là 20% hoặc thậm chí là 25%, nhiều người mua nhà tiềm năng đã bị loại trừ khỏi thị trường. Ngưỡng này không chỉ loại bỏ những người mua lần đầu, mà thậm chí nhiều chủ sở hữu nhà hiện hành sẽ gặp khó khăn vì những khoản đặt cọc lớn, vì giá nhà xuống quá thấp đã phá hủy nhiều chứng khoán của họ.

Cuối năm 2007, giá nhà đã giảm hơn 15% so với mức đỉnh cao nhất từng đạt được. Giá nhà từ chỗ được định giá cao, sau hai lần trượt dốc đã giảm hơn 20%. Hơn nữa, tỷ lệ giảm giá đang gia tăng tốc độ, với giá giảm hơn 30% một năm vào đầu năm 2008. Tỷ lệ giảm giá trong chỉ số Shiller ngụ ý rằng giá nhà sẽ giảm hơn 30% từ đỉnh cao nhất đạt được năm 2007 đến cuối năm 2008. Điều này có nghĩa là một sự thua lỗ hơn 7 tỷ đôla trong tài sản bong bóng bất động sản (xấp xỉ 100.000$/chủ sở hữu nhà ). Trị giá tài sản mất mát gần bằng 50% GDP. Không có cách gì để nền kinh tế có thể thấy được tầm rộng lớn của khoản thiệt hại về tài sản nếu không có kinh nghiệm từ những cú sốc tài chính nghiêm trọng.