So sánh lịch sử nền kinh tế nhà đất

Để đưa ra các hành vi đặc trưng của chu kì kinh tế trong suốt cuộc khủng hoảng nhà đất, chúng tôi lấy trung vị của vài biến số kinh tế vĩ mô trong khoảng thời gian từ 20 quý trước cuộc khủng khoảng cho đến 20 quý sau khi bắt đầu cuộc khủng hoảng, dựa trên 23 cuộc khủng hoảng đã xác định. Trong các số liệu sau đây, quý có giá cao nhất là quý 0, do đó quý 1 là quý đầu tiên giá nhà giảm. Các vùng xung quanh trung vị cho thấy độ rộng của 50% giá giá trị trung bình của tất cả các cuộc khủng hoảng. Tốc độ tăng trưởng GDP (hình 8), tiêu dùng cá nhân (hình B.1), đầu tư vào nhà ở (hình B.2) và đầu tư kinh doanh (hình B.3) giảm đáng kể so với giá trị trung bình từ lúc bắt đầu cuộc khủng hoảng nhà đất và đòi hỏi hơn 4 năm để phục hồi lại mức cũ. Giá thường chạm đáy sau 5 đến 8 quý sau khi giá cao đỉnh điểm. Vì hầu hết các cuộc khủng hoảng nhà đất trong quá khứ diễn ra vào thập niên 70 và 80 của thế kỷ trước, khi đó điều kiện kinh tế vĩ mô hoàn toàn khác với ngày nay, nên cần điều chỉnh chuỗi xu hướng của chúng. Độ lệch của xu hướng cho cả 4 chuỗi cho thấy mô hình chu kỳ kinh tế rõ ràng đạt tới đỉnh đồng thời với giá nhà – mà theo sau đó là sự phá sản kéo dài với độ lệch âm của xu hướng trong 5 năm (hình 9). Khi tốc độ tăng trưởng GDP cơ bản hàng năm chạm đáy vào năm thứ 2 sau khi giá đạt đỉnh với tốc độ tăng trưởng trung bình là 0,1 % (Bảng 1). Tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng trung bình của tất cả các quốc gia được xem xét, với mức là 2,0%. Với -1,1%, sản lượng đạt giá trị thấp nhất vào năm thứ 2 và thứ 3 của cuộc khủng khoảng.

Ngoài ra, kết quả cho thấy rằng sự gia tăng giá nhà trước một cuộc khủng hoảng có thể kích thích nền kinh tế và góp phần vào sự tăng trưởng trước khi khủng hoảng xảy ra, vì sản lượng đang tăng đáng kể trước cuộc khủng hoảng. Các chỉ số tài chính và tiền tệ cũng phản ứng đáng kể về một cuộc khủng hoảng nhà đất. Giá bất động sản trung bình giảm đáng kể từ khi bắt đầu cuộc khủng hoảng (hình 10), thậm chí nhiều hơn theo một số tiêu chí dùng để giải thích cuộc khủng hoảng nhà đất. Hơn nữa, cổ phiếu mất giá đáng kể khi bắt đầu cuộc khủng hoảng nhà ở (hình 11). Chúng rớt giá 15% so với giá trị trung bình chỉ trong năm đầu tiên. Tính không ổn định này dường như tăng rõ rệt, cùng với tốc độ khủng hoảng. Lãi suất ngắn hạn bắt đầu tăng khoảng 2 năm trước khi giá nhà đạt đến đỉnh điểm (hình 12). Một cách giải thích khác, có thể là ngân hàng trung ương đưa ra chính sách tiền tệ thắt chặt để hãm bớt sự bùng nổ – ở một mức độ nào đó cũng do giá nhà tăng cao. Ngay sau bước ngoặc, khi cuộc khủng hoảng trở nên rõ ràng, chính sách tiền tệ cũng được nới lỏng.